中文无码一区二区三区在线观看,18禁免费无码无遮挡不卡网站,成人欧美一区二区三区黑人

  • <input id="6nze3"></input>

    <var id="6nze3"></var>

      <sub id="6nze3"></sub>
      首頁>鑫諾動態>央產房辦理初始登記律師實務

      央產房辦理初始登記律師實務

      鑫諾動態2022-04-11
      [摘要]央產房辦理初始登記律師實務


      引言

      本文所稱的央產房辦理初始登記,是指中央國家機關行政事業單位、中央在京企業及所屬單位,通過自建或者轉讓方式首次取得不動產所有權的情況,而非職工購買央產房或者職工將購買的央產房再次轉讓的情況。

      01.jpg

      上述單位若想順利辦理央產房的初始不動產權證書,根據現行法律規定及辦理實踐,需要滿足四大面的要求:一、建設主體合法;二、土地合法;三、房屋合法,其中房屋合法又包括規劃手續合法、施工手續合法、竣工驗收合法等方面;四、涉及到央產房的項目,還需要取得主管部門(國管局)的批準文件。


      具體論述如下:

      一、建設主體合法

      由于央企的特殊性質,經常涉及到主體名稱的變更、資產的劃撥、資產的調配等特殊情況,再加上房地產開發建設中程序復雜、批準文件繁多等因素,因此,首先需要梳理清楚央企的各個主體之間的名稱變更歷史沿革。只有主體名稱梳理清楚,才能確保具備將來申請不動產權證書登記的主體資格。

      二、土地合法

      由于我國實行的是房地一體原則,土地是基礎,房屋是依附于土地上的建筑物,因此,土地合法、土地的取得方式(出讓、劃撥、協議、租賃、受讓等方式)、是否存在限制登記情況等,都需要調查、核實清楚。

      首先,土地必須屬于國有建設用地,包括兩方面的內容,一方面是國有土地,一方面是建設用地。

      第一,基于我國《憲法》、《土地管理法》的規定,土地分為國有土地及集體土地,目前可以進行央產房項目建設的土地,只有國有土地。 

      第二,必須是建設用地的性質。我國實行土地性質分類制度,主要包括農業用地、建設用地、其他性質;只有建設用地可以用于建設行為,農業用地不允許進行建設,因此,建設用地規劃許可證就尤為重要。擅自在非建設用地上進行建設的行為,屬于違法行為。

      其次,土地的取得方式必須合法。

      根據目前法律規定,取得土地的方式主要包括出讓、劃撥、受讓等。無論何種土地取得方式,都需要按照法律規定的程序取得。比如出讓方式,需要經過招拍掛、簽訂國有建設用地使用權出讓合同、足額繳納土地出讓金等費用、取得國有建設用地使用權證書等程序;劃撥方式,需要取得國土部門的用地預審意見等批準文件、國有建設用地使用權證書等;受讓方式,需要取得合法有效的協議并支付價款、辦理變更登記手續等程序。因此,央企需要具備取得合法土地的手續。

      第三,土地不存在限制登記的情況;

      主要包括:土地不存在欠繳一切費用的情況;不存在超過用地規劃許可證建設位置、建設規模、建設性質等情況。由于我國土地使用權實行行政許可制度,建設用地規劃許可證屬于行政許可,依據《行政許可法》、《土地管理法》、《城鄉規劃法》的規定,土地使用權人必須依據規劃許可的內容進行開發建設,擅自改變規劃許可的行為進行開發建設,將被進行處罰,嚴重的情況可能收回土地。因此,央產房需要滿足用地規劃許可證的許可內容,才可以進行不動產權證書登記。

      三、房屋合法

      房屋合法需要滿足三個方面的要求,包括建設工程規劃許可手續合法、施工手續合法、竣工手續合法。

      (一)建設工程規劃許可手續合法

      除了土地需要取得用地規劃許可證之外,建設工程(房屋)依然需要取得建設工程規劃許可證。

      建設工程規劃許可證屬于行政許可的范圍,其中需要記載建設范圍、建筑位置、建設規模、建筑性質、許可有效期、備注等內容。依據《行政許可法》、《城鄉規劃法》的規定,建設單位不能擅自違反建設工程規劃許可證的內容進行建設,未取得建設工程規劃許可證更不允許進行開發建設。同時,依據《城鄉規劃法》的規定,建設工程規劃許可的項目完工之后,需要進行建設工程規劃核驗,只有完全符合規劃許可的項目,規劃主管部門才頒發建設工程規劃核實確認書。該規劃驗收屬于核準制,并非備案制,因此,央企必須取得合法有效的建設工程規劃許可證、建設工程規劃核實確認書,才能進行下一步的不動產權證書登記準備工作。

      (二)建筑工程施工許可證手續合法

      房屋的建筑安全直接關系到人身、財產安全,因此,房屋的質量必須要滿足《建筑法》、《建設工程質量管理條例》的施工技術要求、質量要求,才具備使用的條件。因此,我國實行施工的行政許可手續。而施工許可手續的體現,就是建筑工程施工許可證制度。

      建筑工程施工許可證記載的內容與建設工程規劃許可證基本相同,但建筑工程施工許可證也有特別的要求。比如,要有明確的開工日期、竣工日期,無特殊情況,建設單位不能超過許可的日期開工、竣工,否則便屬于違反行政法律的行為;同時,建筑工程施工合同、結算文件、施工單位的資質、施工技術材料及檔案,也屬于施工過程中的相關材料,該部分材料,也屬于不動產權證書登記的前置性文件,需要進行梳理。

      (三)竣工手續合法

      建設項目竣工以后,需要建設單位向相關行政部門申請竣工驗收,其中規劃驗收前文已經論述,是核準制;規劃驗收之后,需要進行面積測繪;同時,還涉及其他驗收程序,主要包括消防驗收、分戶驗收、園林綠化驗收及其他驗收;面積測繪及其他驗收均通過之后,需要進行竣工驗收備案。工程驗收根據現行法律規定屬于備案制,而非核準制。備案制要求:央企的驗收報告,需要取得建設單位、施工單位、監理單位、設計單位、勘察單位五方簽字確認,一致出具通過的驗收意見,即可視為項目完成了施工,具備了申請竣工驗收的條件之一,建設工程質量符合法律規定。而建筑主管部門在核實材料齊全之后,出具建設工程竣工驗收備案表,此時建設項目才具備交付使用的條件(依據《建筑法》、《建設工程質量管理條例》的規定,建設工程必須經過驗收之后才可以交付使用)。質量不合格或者驗收不通過、不具備前述驗收文件的建設工程,不可以向不動產登記部門申請登記。

      (四)辦理不動產登記方面的其他資料

      由于央企可能涉及資產劃轉的情況,一般情況會形成多次紀要文件,該部分文件對于材料梳理、項目情況、焦點問題均有所涉及。因此,該部分文件需要詳細進行分析,結合前述行政許可、審批文件的分析,可以重點突破。

      02.jpg

      四、主管部門的批準文件

      重點在于:國管局需要出具“一書一函”。

      根據《不動產登記暫行條例實施細則》、《在京中央國家機關用地土地登記辦法》等規定,在京中央國家機關申請不動產登記時,應提交國管局出具的登記申請審核意見。廣義的“一書一函”是指國管局出具的登記申請審核意見,包括《權屬審核意見書》、《信息登記函》等。狹義的“一書一函”是指《權屬審核意見書》和《不動產權屬來源說明函》的簡稱,前者由國管局出具,后者由不動產登記申請單位出具。 

      辦理“一書一函”需要提交的材料為:不動產權屬來源說明函、不動產權證書(或國有土地使用證)、不動產權屬來源材料(土地來源材料包括用地批復、一級開發協議、國有土地出讓合同或劃撥決定書、征地結案表等,地上建筑物來源材料包括立項文件、規劃許可、施工許可、竣工驗收資料、商品房買賣合同等)、上級主管部門或股東會、職代會批準文件、單位名稱變更材料、抵押合同等不動產抵押材料(若有)、申請單位身份證明材料(《企業法人營業執照》、法定代表人身份證明書、身份證、授權委托書和受托人的身份證等)方面的材料。

      因此,想要取得“一書一函”,必須嚴格按照國管局的要求,報批國管局之前取得相關文件,重點把關內容為:1,土地權屬不能存在爭議,即央企從出讓合同、用地規劃許可證、土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、竣工驗收相關材料、不動產登記申請材料等過程的申報、批準主體,必須一致;不一致的,需要提供相關材料及相關部門的批準文件。2,不動產權屬來源說明函須加蓋一級單位公章或一級單位辦公廳印章,而不能加蓋上級單位公章或一級單位部門印章。3,央企需要針對實際面積與規劃許可面積不一致的問題,取得規劃部門的審核意見,以實際面積作為不動產產權登記的面積。

      辦理過程中主要法律依據:

      《土地管理法》;

      《土地管理法實施條例》;

      《不動產登記暫行條例》;

      《不動產登記暫行條例實施細則》;

      《在京中央國家機關用地土地登記辦法》;

      《土地登記辦法》;

      《國務院關于中央在京黨和國家機關使用土地管理問題的批復》;

      《國務院辦公廳轉發國管局中直管理局關于進一步加強和改進中央單位用地管理工作意見的通知》;

      其他有關的法律、法規、規章及辦法等。


      本文章為相關議題的交流或探討,僅代表作者本人觀點,不得視為鑫諾律師事務所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉載或引用該文章的任何內容,請注明出處。未經本所書面同意,不得轉載或使用該文章中包含的任何圖片或影像。如您有意進一步交流或探討,歡迎與本所聯系。

      相關律師

      手機分享

      中文无码一区二区三区在线观看,18禁免费无码无遮挡不卡网站,成人欧美一区二区三区黑人